Covid és az ingatlanpiac: mire számíthatunk? - Áttekintés az Ingatlanpáholytól

Első fázis: megjelent a vírus Kínában

Az első hírek megjelenésekor nem hittük, hogy a messzi Kínában történő dolgok ránk is hatással lehetnek, begyűrűzhetnek hozzánk. Eddigre a magyar ingatlanpiac már kezdett egy nagy és hosszan tartó rohanás végére érni, belassulni. Érezhető volt, hogy már nem emelkednek az árak, kevesebb a tranzakció, viszont nagyon magabiztos az eladói oldal. 

Második fázis: jöttek a hírek, hogy Európát sem kerüli el a vírus

Nagy változást ez még nem idézett elő: az amúgy is mérsékelt kereslet némileg csökkent, az eladók még nyitottak voltak a megtekintőkre, az árszint továbbra is maradt, a tranzakciószám viszont szintén lassan csökkenni kezdett.

Harmadik fázis: megjelentek az első intézkedések Magyarországon is

Stop. Érezhetően reagált a piac. Valóban csak azok voltak aktívak, akiknek valamilyen sürgető körülmény, határidő miatt haladni kellett az ingatlanügyével. Aki tehette leállította a keresést, ügyfelek fogadását, akár a határidők kitolásával. Az aktív kollégák számára rendkívül hatékony időszak volt. Az a néhány vevő aki ingatlant nézett, vett is, aki fogadta a vevőket, nagyon el is akart adni. Jelentősen erősödött a vevői alkupozíció. A nagy kínálat, kisebb kereslet törvényszerűen meghozta az alku mértékének növekedését, kínálati árak csökkenésének kezdetét.

Negyedik fázis: 1,5 hónap után jött az első ügyfélhullám, az emberek megunták a korlátozásokat

Nagyon érdekes volt, mint egy erős front. Egy hétfőn egyszercsak jelentősen növekedett az érdeklődések száma annak ellenére, hogy bármi változás lett volna a korlátozásokban, hírekben. Az emberek egy része egyszerre unta meg a várakozást, bezártságot és újra nekikezdtek a keresésnek és eladásnak. A ritka érdeklődésből visszafogott, de folyamatos aktivitás volt megfigyelhető a piacon. A motivált eladók kezdtek versenybe szállni a vevőkért, elkezdődött az irányárak csökkentése. Ezzel egyidejűleg kialakult egy óriási szórás a kínálati árakban. A hatékonyság pedig hígult, már nem csak a „gyorsan vásárolni kell” típusú érdeklődők keresték fel az eladó ingatlanokat. A tranzakciószám óvatosan emelkedett. Kezdett kirajzolódni a piaci szereplők állásfoglalása, mely hozta magával az Airbnb-s lakások, mint a vírus által legjobban súlytott ingatlanok határozott értékcsökkenését, belvárosi lakásárak mérséklődését, agglomerációban lévő ingatlantulajdonosok határozottságát. 

Ötödik fázis: lazítások. A jelen

Ahogy a forgalom Budapesten, egy csapásra az érdeklődők száma is szinte a vírus előtti (az előző évek szintjéhez képest azért mérsékeltebb) szintre ugrott vissza. Várható volt, mert lehetett sejteni, hogy sokan kivártak.

Ez mit eredményezett? Határozottságot az eladókban, ami átmenetileg képes leállítani az árak további csökkenését. Továbbra is erős alkupozíciót generált a vevőkben. Jelentős alkukat, ugrásszerű tranzakciószám növekedést. Másrészről viszont csapongást, bizonytalanságot a jövőt illetően.

Akkor most mi várható? 

Sokminden valószínűsíthető, de annyira sokváltozós a történet, hogy biztos forgatókönyv nincs. 
Jó eséllyel mérséklődni fog a hirtelen megugrott kereslet, mely további, de lassú és kis mértékű csökkenést mutathat az árakban. Akinek muszáj eladni csökkenti az irányárat, aki tudja, kitartja a jobb eredmény reményében. A motivált vevők érvényesítik az alkut és vásárolnak, a kevésbé motiváltak egyik része úgy spekulál, hogy most csíp el egy jó vételt valahogyan, a másik része pedig arra vár, hogy jelentős csökkenéssel tud majd később vásárolni. A pénzintézetek és az állam továbbra is, ahol tudja, támogatja majd a vételi oldalt, így az év végéig jelentős változás nem valószínű.

Aztán jön 2020.12.31., avagy a vízválasztó

A hiteltörlesztési moratórium kiterjesztésére nem igazán van esély. Év végéig ad egy kis időt gazdaságunknak, de az állam nem fogja tudni finanszírozni a hosszabbítást, a bankok pedig tovább nem terhelhetők vele. Így rendkívül nagy jelentősége lesz a munkanélküliségi rátának az év végén. Jelenleg csak becslések vannak, de az biztos, hogy sajnos határozottan kétszámjegyű csökkenésre lehet számítani hazánkban is. Ha beindul a kereslet a német autómárkák iránt, ezzel hazánkban lévő gyárak üzemeltetése, ha sikerül a turizmusunk gyors újraindítása, ha jól sikerülnek a sérült vállalkozások mentőintézkedései, akkor van esélyünk a munkanélküliségi ráta csökkentésére, a gazdaság megfelelő szinten történő működésére. 

Ez esetben az addigra elért árszint stabilizálódhat, lehet esély az újabb emelkedés lassú megkezdésére. Erőteljes lehet a kereslet, jelentkezhet fizetőképes kereslet az újabb hitelkihelyezésekre, nem kell nagy mértékben növekednie a kínálatnak. Ha emellett a forint értékének csökkentése is jelentős lesz, az elősegítheti a gyorsabb árszintnövekedést az ingatlan árakban.

Ha nem sikerül a gyors és stabil újraindulás, a munkanélküliségi ráta leszorítása, akkor sajnos komoly gondokat okozhat a moratórium vége. Újra fizetni kell a hiteleket, ami elvonja az eddig gazdaságban gyorsan forgó pénz egy részét, emellett sajnos elindulhatnak a kényszereladások. Növelve ezzel a kínálatot, fizetőképesség hiányában viszont csökkentve a keresletet. Mindez elkerülhetetlenül az árak csökkenéséhez vezet.

Reméljük, hamar visszahozzuk az erőt gazdaságunkba és az előbbi verzióhoz közelít majd inkább a jövő. Aki biztosra szeretne menni és záros határidőn belül szeretne eladni, úgy csökkenti leginkább a kockázatot, ha mihamarabb értékesít. Akinek van akár több éve is, joggal várhat a jobb árak reményében. Akik csak venni szeretnének, már jó pozícióban vannak, ez alakulhat jobban és kevésbé előnyösen is a jövőben. Egyéni megítélés kérdése, mennyire akar valaki most lépni és mennyire kíván spekulálni. Akik nagyságrendileg hasonló árszinten adnak el és vesznek is, úgy tudnak biztosra menni, ha a két tranzakciót nem hagyják időben eltávolodni egymástól. Ez esetben nem lesz túl nagy hatással rájuk a piac esetleges nagyobb változása és csak minimálisan számít nekik, milyen irányba mozdul. (x)

Ingatlanpáholy